登記のはなし

不動産投資

不動産の売買、相続などで不動産を取得したり、手放したりする際には必ず登記が関わってきます。

この不動産登記とはいったい何のことでしょうか。

登記とは何か

そもそも登記とは不動産だけでなく、個人、法人、債権などの権利関係を登録し、公示するための制度です。

不動産の場面で出てくるのは、登記の中でも不動産登記です。

不動産登記とは、ある土地や建物について、どんな土地、建物なのか、誰がどういった権利を持っているのかの情報を登録し、証明する制度です。

法務省のHPでは下記のように解説しています。

不動産登記は、わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿(登記簿)に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしています。

法務省HP 民事局 不動産登記のABCより

登記制度の歴史

江戸時代には農地以外にも町人地、武家地、社寺地などに所有権が認められており、特に町人地は活発に売り買いされていたようです。

・町人の住まいは持ち家ばかりではなく、所有の土地に町屋を建てて貸したり、町屋を建てる人に土地を貸したりといった賃貸業も行われていました。

賃貸や売買を行う仲介業者(口入(くちいれ))や町屋を管理する管理専門業(家守(いえもり))といった仕事に携わる人もいました。

近代的な登記制度が作られたのは1886年(明治19年)の登記法の施行に始まります。

この時に地所登記簿建物登記簿が作られ、申請に基づき所有権などが記載されました。その後1889年(明治31年)の民法の施行に伴い、1899年(明治32年)に不動産登記法が施行され今に続いています。

*2004年に改正が行われ、内容が一新されました

どういう時に登記するのか

さまざまな登記がありますが、一般的なものをご紹介します。

不動産を取得した

  • 購入、相続⇒権利が自分に移ったことを示す登記 (所有権移転登記)
  • 新しく建物を建てた、未登記の建物を購入した⇒新しく登記簿を作り、所有権を設定する登記(建物の表題登記)(所有権の保存登記)

住宅ローンを組んだ / 住宅ローンを完済した 

  • ローンなどで借り入れをした⇒担保に土地や建物といった不動産を設定した場合、対象の不動産に抵当がついていることを設定する登記 (抵当権設定登記)
  • ローンの支払いが終わった⇒不動産に設定されている抵当権を削除する登記 (抵当権抹消登記)

抵当権抹消登記には金融機関から送られてきたローンの支払いが終わったことを証明する書類が必要です

抵当権

金融機関などから融資を受けた際に、融資を受けた人(債務者)が返済できなくなった時の担保として融資をした人(債権者)が設定する不動産への権利を抵当権と言います。

抵当権がついていても、債務者は対象の不動産を使い続けることができますが、返済が滞るとその不動産は競売などで売却され、売却代金が返済に充てられます。

・建物を取り壊した 

建物を新しく建てたときだけでなく、建物を取り壊した場合にも、その建物が無くなったことを登記します。(建物滅失登記

登記の期限

期限があるのは、建物の表題登記

…完成、又は取得した日から1カ月以内。怠ると10万円以下の過料 不動産登記法第164条

その他の登記には期限がありませんが、登記には第三者に対する対抗力があるので、登記を行わないままにしておくと、自分が所有者であることを証明できなくなる場合があります。

購入したとき所有権移転登記をしないと第三者に所有権を主張できない。

*悪質な売主だと複数人に同じ不動産を売却しているケースもあります。誰かが先に登記を済ませてしまうと、所有権は失われてしまいます。

一般的な不動産業者が仲介する売買契約では、代金の支払いと同時に所有権移転登記を行います。

相続したとき時間の経過で新たな相続人が出てきたり、売却や境界確定をするときに混乱することがあります。

*所有権移転登記をしないまま時が経ち、結果、所有者がわからなくなってしまう土地もあります。

国土交通省の調査によると、この所有者不明の土地は全国で約410万ha。九州より広いそうです(九州は約368万ha)

ローンの支払いが終わったとき抵当権の抹消登記をしなくても日常生活では支障はありません。ただ後々売却する際には抵当権の抹消登記が必要になります。完済から手続きまでに時間がかかってしまうと必要な書類を用意するのに大変なこともあります。

*特にローンを組んだ金融機関が破綻又は再編などで無くなっているとなお大変です。

登記上の表示を信頼して不動産の取引をしたものは、たとえ名義人が真実の権利者でない場合でも、その権利が保護されることを登記の公信力と言います。

日本の登記制度では、登記の公信力は認められておらず、真実の権利関係と登記の内容が異なっていると立証された場合は、真実の権利関係の方が優先されることになります。

もっとも、

  • 不動産登記申請を代理で行う司法書士や不動産の売買等の仲介を行う不動産業者には法令等に基づく本人確認義務が課せられていること
  • 不動産登記には、『反証により覆されない限り、登記がある以上その権利は存在すると推定する(権利推定力)』という効力があること

以上の事から考えるとそうそう頻繁に起こることとは言えず、実務上でも特殊なケースと言えます。

登記をするには

登記は不動産の所在地を管轄する法務局で行います。

自分で手続きすることもできますが、不動産の名義変更の手続き(所有権移転登記)などは必要書類も多く大変なので、司法書士に依頼するのが一般的です。

下記のサイトもご覧ください↓

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