『定期借家契約』のはなし(前編）

賃貸住宅の契約方法には、普通借家契約と定期借家契約の2種類があります。
一般的な契約方法は普通借家契約と呼ばれる契約方法で、特に住居の賃貸借契約の大半がこの普通借家契約で締結されています。
もう一方が定期借家契約と呼ばれる契約方法です。こちらはどのような契約で、普通借家契約とはどのような違いがあるのでしょうか。

定期借家契約とは何か？

定期借家契約とは、更新が無く、定められた期間の満了とともに契約がそこで終了する借家契約の事をいいます。
但し、貸主、借主双方の合意があれば、再契約することが可能です。
原則として中途解約はできませんが、殆どの契約では特約で借主からの中途解約について定めています。
中途解約についての特約がある場合は、その内容に従います。
＊床面積が200㎡未満の住宅に居住している場合、結婚、介護、療養等、やむを得ない事情で建物の使用が困難となったときには、特約が無くても解約することができます

定期借家制度はなぜつくられたのか

定期借家契約は1999年12月に成立した『良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法』により創立した制度で、2000年3月に施行されました。

それまで賃貸借契約の形式は普通借家契約の一種類でした。この契約形態は借主保護の側面が強く、一度賃貸借契約を結ぶと継続が原則で正当事由が認められなければ貸主は更新を拒絶することが出来ません。
その結果、賃貸住宅市場にある住宅は回転の速い狭くて小さな住宅に偏り、空き家を持つオーナーは、空いている家があっても借家にせずそのままにしておくことも多く、住宅の有効活用が出来ていないという実態がありました。

定期借家契約は普及している？

制度が始まってから20年以上が経ちますが、現状定期借家契約は普及しているとは言い難い状況です。
下図を見てもわかりますが、一般的に普及している契約方法は普通借家契約が殆どで、定期借家契約は認知度も低く、大半の人が『知らない』又は『聞いたことはあるけれど、よくわからない』という調査結果が出ています。

普通借家契約との違い

普通借家契約とは、賃貸物件で一般的に使われている契約方法です。一年以上の契約期間が定められており、更新が可能です。
借主が引き続き使い続けることを表明している場合、正当事由が無ければ貸主からの更新拒絶や中途解約はできません。
＊契約期間を1年未満とした場合、期間の定めのない賃貸借契約とみなされます。その為、一年以上の契約期間を定めることがほとんどです

更新拒絶や、立退きを要求する場合は、老朽化におよる建物の取壊しや貸主がその物件を自ら使用しなければならない事情がある等の正当事由が必要になります。

　

『定期借家契約のはなし（前編）』では定期借家契約とは何か、制度の成立ち、普通借家契約との違い等についてお話ししました。
後編では定期借家制度のメリットやデメリット、代表的なトラブル例についてお話ししたいと思います。

『定期借家契約のはなし（後編）』はこちらからどうぞ↓

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