不動産投資を行う時、どういった不動産を投資先に選びますか？
不動産投資には、共同住宅（１棟又は区分所有建物等）を購入したり、所有している土地や新たに土地を購入して、戸建や共同住宅を建築する等、様々な種類があります。
共同住宅は更にアパートとマンションに大きく分けることが出来ます。
ところでこのアパートとマンション、これらはどういった建物でどのような違いがあるのかご存知でしょうか。
アパート、マンションの違い
実はアパートやマンションついての明確な定義はありません。『アパート』『マンション』というのは呼び方で、貸主や不動産業者がそれぞれ判断して区分けしていることになります。
それでも大まかにいうと、木造や軽量鉄骨造の２階建ての建物を『アパート』、比較的規模の大きな3階以上の共同住宅であったり、 鉄骨造（S造）、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） の建物を『マンション』と呼ぶことが多いようです。＊木造＆軽量鉄骨造の3階建てや、RC造の2階建ての建物もあるので、大体の分け方です
今回はこのうちの、マンションについてお話します。
マンションの語源は英語のmansion。『共同住宅』等の意味はなく、豪邸という意味だそうです。
日本では昭和30年ごろデベロッパーが高級路線の 集合住宅を他と区別する為“マンション”と名付けたのが始まりになっているとか
上の写真のようなお屋敷が英語の mansion 。豪邸ですね。
構造について
マンションと呼ばれる建物は、主に鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造等で建てられます。
鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）
鉄筋コンクリートの別名ＲＣとは、『Reinforced Concrete 』の略です。 ＊Reinforced Concrete とは“強化されたコンクリート”という意味です
柱や梁など、建物の骨格となるコンクリートの中に鉄筋（太さが約1㎝程の鉄の棒）を埋め込んだ構造の建物です。
特徴
- 耐久性・耐火性・遮音性が高い…↑上記のような理由から性能の高い建物になる。
- デザインの自由度が高い…枠がしっかりしているので、間の空間を大きくとることが出来、曲線や円形など、比較的自由なデザインが可能。
- 木造と比べて耐用年数が長い
- 重量が大きい…材料が重いので、建築するのに強固な地盤が必要。建築予定地によっては地盤改良工事が必要な場合もある。
- 結露、カビが発生しやすい…木造に比べ通気性が低く、換気をしないと結露やそれに伴いカビが発生しやすい
- 柱・梁が太くなり、室内に張り出す場合が多い
- 費用が高い…材料費や工期の長さから建築費がかかる。また、増改築や取壊しの費用も高額になる傾向がある。
鉄骨鉄筋コンクリート造（ＳＲＣ造）
ＳＲＣとは『Steel-Reinforced Concrete』の略で、鉄骨と 鉄筋コンクリートを組み合わせたものを言います。
Ｈ形鋼と呼ばれる頑丈な鉄骨の柱の周りを鉄筋で囲み、コンクリートで造よりも細い柱や梁で強度の高い建物を建てることが出来る為、主に高層ビルやタワーマンションなどに使われます。
特徴
- S造よりも耐火性に優れる。
- RC造よりも耐震性に優れ、抜群の強度を誇る。
- 強度が高い為、RC造よりも柱や梁を細くすることが出来るので、室内に影響が出にくい。
- 工程が複雑で大規模な工事が必要。工事期間も長く、建築費がかかる。
＊有名な建物だと、国立新美術館がSRC造だそうです
鉄骨造（Ｓ造）
柱、梁などの骨組みに鉄または鋼製等の材料を用いた構造の建物。
鉄骨造は鋼の厚さによって軽量鉄骨と重量鉄骨の2種類に分かれます。＊減価償却資産の分類では、３㎜以下、３㎜～4㎜、4㎜以上の３つに分けられます
- 軽量鉄骨…主に2階建てのアパートや戸建、小規模な店舗などに使われることが多い素材です＊軽量鉄骨造の３階建ての建物もあります
- 重量鉄骨…主に規模の大きなマンションやビルなどに使われます。柱や梁などの接合部をボルトで固定する建て方が一般的です（ラーメン構造→後述しています）。＊マンションで鉄骨造というとき、たいていはこちらの重量鉄骨造を指しています（軽量造の建物を『マンション』と呼んでいるときもあります）
大幸ホーム㈱施工、管理の重量鉄骨造マンション。
丸ノ内線新高円寺駅の近くにあります
特徴
- RC造やSRC造よりも建築費が安い。＊軽量鉄骨造と重量鉄骨造では建築費が異なり、重量鉄骨造の方が高額です
- 他のマンション構造と比べて軽いので、地盤に負担がかかりにくい。
- RC造、SRC造に比べ耐火性や遮音性は、外壁（ALC等）や界壁（軽鉄・石膏ボード・グラスウール等）の仕様によるため、バラつきがでる。
規模の大きな建物になると３つのうちのどれか一つというよりも、部分によってそれぞれの構造を組み合わせて建てるようです。例えば、東京スカイツリーはS造、RC造、SRC造と最新技術を組み合わせて建てられています。
建て方について
柱と梁で骨組みを作り、その接合部を固く留めることで変形を抑えた構造形式です。
空間が活用でき、開口部が自由に設定可能な分、意匠的な建築が可能です。 ＊ラーメン構造とは…食べ物の『ラーメン』ではなく、Rahmen(額縁）というドイツ語が由来
柱や梁が室内にまで張り出してくるので、室内が狭く見えてしまう、家具などが起きにくい場合がある、またコストがかかるというデメリットがあります。＊梁を天井からではなく床から出てくるようにする逆梁工法や柱をバルコニーまで出す逆梁アウトフレーム工法等で、室内に飛び出た柱や梁を減らすことも可能ですが、デメリットもあり、さらにコストがかかる可能性もあります
柱が無く、壁と床、天井で構成される鉄筋コンクリート造の構造の一つ。壁で建物を支える為、耐力壁という厚い鉄筋コンクリートの壁が用いられ、縦横からの力に強いという特徴があります。
室内に柱や梁が出てこない為、室内を広く使うことが出来、耐震性にも優れています。
＊高層になると強度が保てない為、法令などにより一般的に5階以下の低層マンション等に用いられる工法です。
構造上ある程度の壁の量が必要な為、デザインの制限がある、間取りを変えるような大掛かりなリフォームをしづらいといったデメリットがあります。
RC造、SRC造、S造、３つの構造のうちのどれでも、高い耐火性や耐震性、耐久性を備えていますが、反面、建築費が高いので、賃料等も高くなるという難点も持っています。
また、構造の違いによって間取りやデザインに制限が出てくる可能性もあります。
賃貸住宅を探しているお客様からも人気が高い構造になりますが、賃貸経営をするにあたり、立地や収支のバランス、間取りなどを考えつつ建物の構造を選ぶ事も大切です。
下記のサイトもご覧ください↓
- 東京都建設局ＨＰ：https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/
- 大幸ホーム㈱：https://www.happy-sumai.co.jp/
- 大幸グループHP：https://www.daiko-rec.co.jp/
