分筆とは
ひとつの土地として登録されている土地(一筆の土地）を複数の土地へと分割することを分筆と言います。
分筆は様々な理由で行われますが、例えば同じ敷地内に複数の建物を建てたい、共有物である一つの土地を共有者分に分けたい等といった場合に行われます。
分筆後、分けられた土地には新たな地番が付けられ、それぞれ独立した土地として登記されます。
土地の登記簿において、一つの土地を指す単位を筆(ふで・ひつ）といい、一筆（いっぴつ）二筆（にひつ）と数えます。登記所では一筆ごとに登記が行われ、地番がつけられます。
分筆と反対に、複数に分かれている土地を合わせて一つの土地にすることもあり、これを合筆（ごうひつ・がっぴつ）と言います。
合筆するのにも登記が必要で、この登記を合筆登記と言います。
こんな時に分筆をします
- 土地の一部を売却したい
- 融資を受ける際、土地の全てではなく一部分だけを担保にしたい
- 相続が発生し、複数の相続人がそれぞれ単独で土地を取得したい、又は、将来の相続対策として、大きな土地を複数に分けておきたい
- 相続税の支払いの為、土地の一部のみを物納したい
- 農地として使用していた土地の一部に家を建てて宅地として使いたい 等
土地を分割することで、使いやすくなったり、目的にかなう使い方ができるようになる一方、注意すべき落とし穴もあります。
- 使いにくい土地になる可能性がある…元の土地の大きさや状況によっては、分割することで土地が小さくなり過ぎたり、形が変わり、却って使いづらくなる可能性があります。
- 建物を建てられなくなる可能性がある…土地の形や状況などにより、接道条件等の他、様々な理由で建築条件が満たせなくなり、新しく建物を建てられなくなる可能性があります。
分筆の手順
平成17年の新不動産登記法とその関連法令の施行により規定が変わり、分筆前の土地の全てについて境界を確認、測量をし、面積を求める（求積）ことになりました。その為、ほとんどの場合は分筆登記を行う際に境界線をはっきりさせる測量を行います。測量した結果、登記情報との間に大きな差があれば訂正(地積更正登記）を行います。
測量には専門技術が必要な為、土地家屋調査士に依頼します。
＊依頼する土地家屋調査士に心当たりが無いようであれば、不動産会社などで紹介してもらうことが出来ます←弊社でもご紹介しています
1.法務局調査…法務局で必要書類を取得し、書類を基に調査をします。
→登記簿や測量図等の書類は対象の土地を管轄している法務局で申請・取得します。オンラインでの取得もできます。
登記・供託オンライン申請システム：https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/index.html
2.仮杭設置・仮測量…集めた資料や現地の状況などから判断し、境界を仮に定めます。さらに、仮に定めた境界を起点にし、仮杭を設置し測量を行います。
3.境界確認…境界のはっきりしない土地だと分筆出来ないため、土地家屋調査士が依頼主、隣地の所有者、（必要があれば）役所等との立会いの下、土地の境目の確認をします。
4.境界確定測量…それぞれの土地の所有者から、境界確認書に署名捺印をもらい境界を確定します。確認した自分の土地と、隣の土地の境目に目印(境界標）を設置し、そこを起点として測量を行います(境界確定測量）。
5.分筆案を作成する…測量結果に基づいて、土地をどう分割するか分筆案を作成します。
6.境界標を設置する…分筆の方法が決まったら、分割したそれぞれの土地の境目に境界標を設置します。
7.分筆登記書類の作成、登記申請…登記申請のための書類を作成し、法務局へ申請します。
注意すること
分筆登記にかかる期間は、隣地との境界確認が出来ているか否かで大きく変わります。
境界確認ができていれば、10日～２週間程度で終わる場合もあります。もし境界が明らかでない場合は、2～３ヵ月かかることもあり、状況によってはさらに長期化することもあります。
また、土地の状況によっては、そもそも分筆ができない場合もあるので、注意が必要です。
- 分筆が禁止されている地域…地域によっては、景観などの保護の為分筆が禁止されていることもあります。
- 分筆によって最低面積以下なる土地…分筆で土地を分割する際、面積の下限が設けられています。分筆を行うことで面積が0.01㎡未満になる場合は分筆することが出来ません。
分筆は有効に働くときもあれば、分筆することで却って使いづらくなってしまうこともあります。特に、相続が始まって慌てて土地の分割をしたため、活用することも売却することも難しくなり、そのままになってしまうケースもあります。できれば前々から専門家に相談しつつ、土地の活用も含め、分割だけでなく様々な方法を考えておくことも大切だと思います。
弊社では創業50年を超える経験を生かし、簡易的な実勢価格や市場の動向等のアドバイス、相続のための不動産活用案等のご相談を承っています。所有される不動産の大体の実勢価格を知ることで、活用のヒントになるのではないでしょうか。
ぜひお気軽にお問い合わせください。
下記のサイトもご覧ください↓
- 法務局ＨＰ：筆界特定制度 http://houmukyoku.moj.go.jp/homu2/static/hikkaiTop.html
- 東京土地家屋調査士会HP：分筆登記申請における地積測量図の申請において https://www.tokyo-chousashi.or.jp/news/pdf/chisekisokuryozu-toriatsukai.pdf
