測量のはなし

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土地の売却をする際には正確な土地の面積を測量して明らかにする必要があります。
そして、後々のトラブルを防ぐためにも、隣の土地との境界線をはっきりさせておく必要もあります。

実は、登記所に登録されている情報や公図は、実際の面積や形状と違っていることが良くあります。
土地の面積は不動産の価値に関わり、当然売買価格も変わってくる重要な情報です。正確な土地の面積を知るため、または隣地所有者とお互い了承のうえで土地の境界をはっきりさせるために土地の売却をするときには測量がつきものです。

測量の流れ

土地の面積や高低差などを機械によって測り、図面に起こすことを測量と言います。
測量には専門技術が必要な為、土地家屋調査士への依頼が必要になります。
＊依頼する土地家屋調査士に心当たりが場合は、不動産会社などで紹介してもらう事ができます

測量の流れ

1.法務局調査

依頼を受けた土地家屋調査士は法務局で地積、公図、地積測量図等の必要な資料を集めます。

2.仮杭設置、仮測量

集めた資料や現況などから判断し、仮に定めた境界を起点にし仮杭を設置し測量を行います（仮測量）

3.境界立会

  • 依頼主、隣地の土地所有者、土地家屋調査士の立会いの下、境界を確認します(境界確認）。
  • 隣り合う土地の所有者全てと境界確認を行います。道路との境界確認また水路、里道といった公有地と隣接している場合は管轄の役所と境界確認を行います(官民境界確認）。
  • 確認した境界線の目印に境界標を設置します。＊境界標は通常、境界線の交わる点に設置されます。境界標と境界標を結ぶ線が境界線になります

・境界確認が必要な時

・土地を売却するとき
後々のトラブルを防ぐため、売却の際には仲介業者から境界確認書の提出を求められます。
境界確認書が無い場合は測量をして、境界確認立会いを行い、境界確認書を作成します。

＊売却の場合、当然ながら買い手側もトラブルのある土地、トラブルになりそうな土地は買いたくないので、境界確認書がある⇒境界確認の立会いがきちんと行われている=隣地と争いが無いことの証明という意味も込めて、仲介業者は境界確認書の提出を求めます。

・分筆や地籍更正の手続きをするとき
手続きするために、境界確認書が必要になります。

・境界確認を依頼されたら

境界立会を受ける側からすると、あまり自分には関係ないかな、と考えがちです。
ですが先方にとっては大変重要なことですし、受ける側にとってもいつ土地所有者として境界確認が必要にになるかわかりません。「お隣さんに協力するかな」という気持ちで対応頂けると、とても助かります。＊不動産業者からもお願いします

依頼された側にもメリットがあります

  1. 隣との境界線がわかる
  2. 境界確認書・測量図面が一部でも手に入る

＊境界確認書は立会いした双方が1部ずつ保管します。作成費用は通常、依頼した側が負担する為、この場合、無料で境界確認書や測量図面が手に入ることになります
＊＊境界立会をするにあたって何か不安があるときは、知り合いの不動産会社に相談してみるのも良いと思います

4.確定測量、書類作成

  • 確認した境界点を起点として面積を測り詳細な図面を作成します。
  • 境界の確認書にそれぞれの隣地所有者から署名、捺印を取り付けます(境界確認書）

相続などで分筆（1つの土地を2つまたはいくつかに分けること）を行う場合、土地家屋調査士は地積測量図を作成し、境界確認書などと併せて登記申請を行います。

・地積測量図とは

土地家屋調査士が作成する、法務省令で定められた形式で作成された公的な測量図です。
正確な面積や形状、隣接する土地との位置関係、境界標の位置、地積の求積方法などが記載されています。
縮尺の割合、線の太さなどの定めがあります。

実際に測量した結果、登記されている情報と数値に大きく差がある場合は、登記情報を訂正する手続き行います。（地積更正登記）

因みに…
地積更正登記をして、今までの登記情報より土地の面積が増えることを縄伸び、減ることを縄縮みと言います

*実測面積にかかわらず、登記面積によって課される税金がいくつもあるので、面積の取り扱いは結構重要です

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