借地のはなし(後編）

借地のはなし（後編）です。
前編では、借地とはどのようなものか、借地権の3種類のうち旧法借地権と、新法の普通借地権について、中編では定期借地権についてお話ししました。

『借地のはなし（前編）（中編）』をご覧になりたい方はこちらからご覧ください↓

後編では、借地の売却について、起こり得る主なトラブル等についてお話ししたいと思います。

借地の売買について

・借地人が借地権を売却する

借地人は借地権を第三者に売却することが出来ます。その土地の借地権が地上権か、賃借権かで対応が異なります。

・売却する借地権が地上権の場合 → 借地人は地主に承諾を得ずに借地権を売却することが出来ます。

・売却する借地権が賃借権の場合 → 地主の承諾が無いと借地権の売却はできません。
＊承諾の無いまま売却すると、地主は無断譲渡を理由に賃貸借契約を解除する可能性があります

殆どの場合、譲渡の承諾を得る際に承諾料がかかります。
譲渡承諾料（名義書換料と言われる場合もあります）は、地主と借地人の話し合いで決まります。

因みに…

借地人が地主の承諾を得て行う行為は譲渡の他にもあり、承諾を得る際には基本的に承諾料がかかります*状況によっては不要になる場合もありますが、必要な場合が多いです

増改築の承諾…土地賃貸借契約を結ぶ場合、通常は借地上の建物の増改築を禁止する特約が定められています。この場合、建物の増改築をするには、地主の承諾が必要です。
条件変更の承諾…土地の賃貸借契約では一般的に借地上の建物の種類・構造・用途を制限しています。これらの条件を変更する為には地主の承諾が必要です。
例：木造から鉄筋コンクリート造の建物に建て替えるような場合

承諾料の要不要、金額等は地主によって異なり、変更の内容や条件、周辺の環境、状況等具体的な事案ごとに様々です。

・地主が底地を売却する

反対に地主が借地として貸している土地を売却したい場合はどうなるでしょう。
所有権は自分が持っているけれど、貸していて他人が使用している土地のことを『底地』と言います。
底地を売却する場合主に4つの方法が考えられます。

底地の売却方法

借地人に買い取ってもらう
地主と借地人が協力して第三者へ売却する＊底地と借地を同時に売り出すことで、所有権の有る通常の土地と同じように売却することが出来ます
底地と借地権を等価交換し、土地の所有権を得てから売る
地主が借地権を買取り、土地の所有権を得てから売る
地主が底地を第三者へ売却する

＊地主は借地人はそのままの状況で、底地を第三者へ売却することも出来ます。但し、土地を買っても、自己利用が出来ない為、売却は大変困難です

底地を第三者へ売却した時の借地人の対抗要件

地主が土地を第三者へ売却した場合に、新たな地主へ借地権を主張する為には2つの要件を満たしていることが必要です。
要件・1：借地上にある建物の登記がされていること
建物の登記がされていることで、借地権の登記が無くても第三者へ借地権を主張することが出来ます。
＊反対に、例えば地主の承諾を得て建物を売却していても、購入した人が建物の所有権移転登記を行っていなければ、第三者へ借地権の主張はできません。速やかに登記を行いましょう

要件・2：借地上に建物が存在していること

火事や建直し等で建物が滅失した場合、滅失した時から2年間は建物を特定する為の必要な事項や、新たに建物を建築する旨をその土地の上に掲示することで、その権利を主張することが出来ます。

借地権存の掲示をする前や、掲示を外した後に新しい地主さんが現れた場合、その人に対して借地権を主張することが出来ません。建物が滅失した場合は、遅滞なく借地権存続の掲示することが非常に重要です