底地と借地のはなし

土地の相続や不動産投資を行う場合、底地や借地権という言葉がよくでてきます。それぞれどのような権利を指すのでしょうか。

底地、借地とは何か

ある人が建物の所有を目的として地代を払って土地を借り、その土地に建物を建てて使う権利を借地権といいます。土地を借りている人を借地人といいます

そして、この貸している土地のこと借地または貸地と言います。

*借地権のついている宅地の所有権を通称底地といいます

借地人はその土地に建物を建てて使うことができますが、建物の増改築、建替え、建物の売却などを自由に行うことはできず、地主（底地人）の承諾が必要になります。＊各承諾を得る際には承諾料がかかることが多くあります

地代の計算方法

地代の計算方法はさまざまで、全国一律の決まりはなく、地域・地方ごとの慣習などでも違い、どの計算方法が正しいというものでもありません。代表的な計算方法はありますが、相場なども考えながら、地主と借地人の話し合いで決められます。

地代の代表的な計算方法

1.固定資産税や都市計画税から計算する

　住宅地の場合には、固定資産税と都市計画税の3～5倍程度
　商業地の場合には、固定資産税と都市計画税の5～8倍程度

2.公示価格や基準地価から計算する

　公示価格又は基準地価×土地面積×1.5～3％程度=地代

3.積算法

　その土地から想定される期待利回りと土地の維持管理にかかる経費を考慮して算出します。

4.近隣の類似の物件の地代と比較しながら計算する　

＊地代は、物価の変動や固定資産税、近隣の土地の賃料の増減などが変動する際にしばしば見直されることもあります。

その他、賃借権に関係する費用

・保証金及び権利金

物件購入時に支払うもので、金額は立地や状況など、条件によってさまざまですが、一般的には土地価格の15～20％くらいと言われています。

・更新料

借地契約を更新する際に支払うもの。法律による定めはありませんが、慣習として設定されることが一般的です。

・譲渡承諾料

借地人が借地権とともに、借地の上に建てた建物を売却する時に地主に払う承諾料です。名義書換料ともいいます。

・建替承諾料

建物を建替える際に地主に払う承諾料です。

・借地条件変更承諾料

木造など非堅固な建物からＲＣ造などの堅固な建物へ建替えると、耐用年数が長くなることなどから借地人にとって有利となる一方、地主には不利となる場合もあります。こういった利益関係を調整するための承諾料です。

承諾料はおおよその金額の目安はありますが、地域によって差があるため一概には言えません。一般的に都市部、事業目的の借地などは高額になる傾向があります。

借地の契約について

借地の契約は借地借家法において定められています。

現行の借地借家法は1992年に施行されたもので、それ以前の旧借地法、旧借家法を改めたものです。新法とも呼ばれます　

借地借家法

「土地の存続期間やその効力」、「建物の賃貸借の契約の更新とその効力」等に関する事項を定めた法律です。

1991年に成立し、翌1992年4月よりそれまで使われていた旧借地法、旧借家法を廃して施行されました。

旧法と新法の大きな違いは

定期借地権の創設
借地の存続期間の変更
地代の増減額請求の手続き

などがあげられます。

旧法の借地権は、悪く言えば半永久的に土地を貸したら返ってこない制度（正当事由がない限り）とも言われています。それを緩和するために新法では、更新の適用を受けない定期借地権を創設することにより、地主の立場が今までより守られ、土地利用の多様化に対応できるようになっています。また、建物が朽廃することによって借地権が消滅する制度の廃止、正当事由の明確化等の違いがあります。

但し、借主が不利となるのを避けるため、1992年以前に締結された借地契約はそのまま旧法が適用されます。

地主と借地人の双方の合意があれば旧法の借地権から新法の借地権へ変更が可能です