不動産投資をし、賃貸住宅の運営を行っていくにあたって、物件の価値を保ち、高い入居率で運営していくためにも管理体制がとても大切になります。
賃貸管理には大きく分けて２つの方法があります。
一つはオーナー様がご自身で管理する自主管理という方法。もう一つが賃貸管理会社へ依頼する方法です。
賃貸管理会社へ依頼する際、どういった業務を依頼するのか、仕事の範囲についてお話します。
賃貸管理会社の仕事
一般的な賃貸管理会社の仕事は、大きく分けて入居者管理と建物管理の２つがあります。
・入居者管理
入居者管理は以下２つに分けられます。
入居者決定まで
- 賃料査定
- 募集図面作成
- 募集窓口
- 広告掲載
- 入居希望者への審査
- 契約業務
入居後
- 賃料集金代行
- 設備トラブル等の受付・対応
- 更新等の契約管理
- 解約受付
- 退去後の敷金精算
・建物管理
外廊下や駐輪場、敷地のメンテナンスなどが建物管理にあたります。また、入居者退去後の清掃や修繕なども行います。
＊コンサルティング
会社によっては建物全体のメンテナンスや中長期的な修繕計画の立案などの依頼を受けるところもあります。
大幸ホーム㈱管理部の場合
例として、大幸ホームの管理業務を挙げてご説明します。
空室が長期化しないように、市場調査に基づき、設備や間取りから適切な賃料設定をオーナー様にご提案させていただきます。
状況に応じて、募集のための最低限のリフォームから大規模な修繕工事まで、オーナー様の投資方針に従ってご提案を行っています。
入居者募集看板・募集図面の配布・情報誌やインターネットメディアへの広告掲載など、多面的な入居募集を行います。
入居者および連帯保証人の審査、契約時の書類作成や金銭処理など、煩雑な契約手続きをすべて代行します。
入居者と長いお付き合いになることを考慮し、よりオーナー様の立場に立った観点から審査を行います。
オンラインで入金管理を行い、月次賃料を契約期日に確実に送金いたします。滞納者につきましても迅速に催促を行います。
オーナー様へお送りする月次の明細書は毎月の収支が明らかにされており、そのまま確定申告の資料としてご利用いただけます。
入居後の設備の不良や共用部分のメンテナンス、クレームや住人同士の諸問題など、入居者の窓口となって対応します。
法律、判例、契約書などに則りつつ、冷静なプロとしての視点と今までのオーナー様と入居者様の信頼関係を壊さないことを心がけながら対応をしています。
更新手続きや解約受付、退去時の立会いや退去後の敷金精算、クリーニングやリフォームの手配なども対応いたします。
大幸ホーム㈱管理部では、更新手続きの際に入居者様、連帯保証人様へ申込書の再記入と、契約書へのそれぞれご署名、ご捺印をお願いしています。
長期にわたる契約では、入居時と入居者様の状況が大きく変わっている可能性も高く、状況確認や意思確認のために書類の取り交わしは必要と考えます。
更新手続きの際に入居者様と一定のコミュニケーションを取り、条件変更の相談や、物件への不満といった相談を受けることで、テナントリテンションの効果があるとも考えています。
また、退去時には賃貸住宅紛争防止条例に従い、「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」に基づいて敷金精算業務を行います。
敷地内共用部分の簡易清掃や施設の点検等を含めた定期巡回サービスを行います。設備故障時の修理手配も代行いたします。
一部例外もありますが、標準的には1カ月に１回物件の定期巡回を行い、敷地内、共用部分などの簡易的な建物設備の点検をしています。
基本的な業務範囲が上記の内容になります。建物の立地や設備(駐車場・駐輪場の有無、築年数等）状況などに応じて管理業務の細かい範囲や手数料などをオーナー様と打ち合わせ、管理受託契約を結びます。
また、大幸グループには賃貸、売買の仲介部門の他に、一級建築士事務所である設計部門、建築業許可(特）の施工部門、さらに相続や不動産活用といった複雑な案件を扱う部門もあります。こういった各部門と連携して建物全体のメンテナンス修繕計画立案や、収益を最大化するためにはどういった投資をしていくか、といったコンサルティングの依頼も受けています。
管理会社の業務内容は幅広く、会社によって得意分野が異なることも多々あります。どういった会社にどのような管理業務を依頼するかによって物件の状況や価値などに大きな差が出てきます。
管理会社はいわばオーナー様の経営パートナー。ご自身に合った信頼できる会社を見つけるためにも、賃貸管理とはどういったものか、業務の範囲や内容についてある程度知識を備えておくことが必要になるのではないでしょうか。
下記のＨＰも是非ご覧ください↓
- 大幸ホーム㈱ＨＰ賃貸管理：https://www.happy-sumai.co.jp/chintai_kanri/
