将来のライフイベントに備えて資産形成をしたいと考えたとき、まず何から始めるべきでしょうか。
資産形成の方法としては、貯蓄と投資が2大柱になります。
まず大切なのが貯蓄。 貯蓄は『お金を蓄えること』です。代表的な例が銀行の預金等になります。
緊急時の出費やいざという時の当面の生活費、近い将来使う予定のあるお金は貯蓄してしっかりと確保しておきましょう。
当面必要なお金が確保でき、余裕が出てきたら投資について考えてみるのも良いと思います。
投資とは『リスクを取って長期的にお金を増やすためにする活動』を言います。
投資の種類は株式、債券、外貨、投資信託等が有名ですが、不動産を購入し、家賃収入を得ることも投資です。これを不動産投資と言います。
不動産投資とは
不動産投資は不動産を購入し、それを他人に貸すことで家賃収入を得るという投資法です。相続した土地を活用する為、老後の年金対策、相続対策として利用する方がいます。
- 区分マンション…マンションの中の一戸単位で所有し、投資を行うもの
- 一棟マンション/アパート…土地、建物を全て購入して所有し、賃貸経営をおこなうもの
- 一戸建て
- J-REIT（不動産投資信託）…多くの投資家から集めた資金で複数の不動産等を購入し、その家賃収入や売買益などを投資家に分配する方法。不動産へ投資を行いますが、投資信託の仲間。不動産業者ではなく証券会社や銀行などで購入します
- 駐車場
不動産投資で得られる利益には2種類あります
インカムゲインとは…株の配当金や債券においての利子等、資産を保有中に得られる収益のこと
不動産投資においては毎月の家賃収入がインカムゲインです。
景気による変動が少なく、毎月コツコツと稼いでいくイメージです。
毎月の家賃収入に対してどれだけ経費が掛かり、ローンの返済があるかで赤字になるか黒字になるかが決まります。
キャピタルゲインとは…株式や債券など保有している資産を売却することによって得られる売買差益のこと
不動産投資においては、その不動産を購入したときより高く売却し、その利益がキャピタルゲインです。＊売却金額が購入金額より低くなり、損失が出たときはキャピタルロスと言います
不動産価格が上がっている地域や時代であれば、売買収益を期待しやすい投資でした。
現在ではバブル期のような急な価格上昇は期待できない為、月々の家賃収入で利益を出し、売却時に購入時よりなるべく価格を下げない、とする投資方法が一般的です。
不動産投資の利点・欠点
利点
不動産投資では主に下記のような利点があるとされています（代表例）
- レバレッジ効果（てこの原理）…投資には必ず自己資金が必要となるが、融資と自己資金を組み合わせることで、全額自己資金で投資した時よりも自己資金に対する投資利回りが向上する効果を得られることがある
- 節税効果…減価償却や損益通算などで、節税効果になる場合がある
- 相続税効果…同額の現金を相続した場合に比べ相続税が節税できる場合がある
- インフレの影響を受けにくい…不動産は実在する現物資産への投資となるため、立地などの条件が良ければ株価の暴落リスクは少なく、インフレの影響を受けにくいと言える
欠点
もちろん不動産ならではの欠点やリスクも存在します。（代表例）
- 初期投資費用の必要性…融資を受けて自己資金と組み合わせることもできますが、基本的には不動産を購入するだけの資金が必要
- 空室リスク…アパートマンションの賃貸物件としてのニーズが低く、空室が出てしまい、借り手がなかなかつかないような場合、空室分の家賃収入が減少する＊特に一戸建ての場合、借り手がつかないと家賃収入がゼロになります
- 家賃滞納リスク…賃料滞納者がいる場合、毎月の家賃収入が減少するだけでなく、次の入居者を募集することもできないので、デメリットが大きくなる。また長期滞納者を退去させるにも訴訟や手続きなど、手間や費用が掛かる場合がある
- 固定費・運用費がかかる…管理や修繕の費用、このほかに区分所有の場合は修繕積立金が必要になる場合がある
- 天災リスク…台風や地震、大雨などで不動産がダメージを受ける可能性がある
不動産投資を始める為に
不動産投資に興味があるけれど、「何をどう始めて良いのかわからない」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資の第1歩は何でしょう？
不動産投資を行うには資金と知識が必要です
まず第1は不動産購入のための資金を用意すること。投資の種類によって金額の差はありますが、不動産投資に限らず投資を行うには必ず自己資金が必要になります。
次に賃貸経営者としての知識を学ぶこと。不動産用語には日常生活ではあまり出てこない言葉も多い為、これらが何を意味するのかを理解するのも重要です。
思わぬ損失を被ることを避けるためにも、不動産業者の説明内容をきちんと把握し、説明の足りない部分やおかしなところに疑問を持てるよう知識を持ちましょう。
不動産投資や賃貸経営に関わる本を読んだり、またセミナー等を開催している不動産会社も多くあるので、そういったセミナーを受講してみるのも良いと思います。
＊一般の方向けではありませんが、弊社でもお得意様向けにオンラインセミナー『賃貸経営の知識向上セミナー』を開催しています。興味のある方は、ぜひお問い合わせください
信頼できる不動産業者がある場合は、そこから最新の情報を収集するのも大切です。＊現在のコロナ禍のように、思いもよらぬ事態で市場が大きく変わることもあります。不動産投資に限らず、投資では常に世の中の状況に注意しておくことも必要です
不動産投資は投資としてはミドルリスク、ミドルターンの投資法とされています。しかし投資である以上、常に損失を被る可能性を有し、またどのような融資と組み合わせるかによってはハイリスクにもなり、投資商品としての性質が大きく変化する投資でもあります。
大切なのは正しい知識をしっかりと学び、更には情報収集や知識を高める姿勢を常に崩さず、経営者であるという自覚をしっかりと持つこと。
簡単ではありませんが、うまく運用できれば長期的な収入を得られる可能性もあります。弊社でも各種ご相談を承っています。興味のある方はご相談ください。
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