遺産分割協議を成功させるために
私たちは、不動産に関わる様々な相談を受け、相続案件にも多く関わってきました。相続財産に不動産がある際、相続人の間で遺産分割協議が必要な場合があります。
これは、不動産が物理的に複数に分けることが困難な（あるいは不可能な）性質を持っているからであり、相続税がかかるほどの財産家であるか否かに関係なく発生する問題です。
共有持分
例えば、現金や証券ならば、各相続人相応に簡単に分ける事ができますが、不動産の場合は、物理的な分割ではなく、権利上の分割（共有持分）にならざるを得ないことが多々あります。
「共有持分」で注意しなければならない事は「兄弟姉妹共有は、いずれ売却処分になる可能性が非常に高い」という事です。そのため、以下の点も考慮して遺産分割協議を進めた方が良いでしょう。
- 共有物は全員の同意がなければ、一括売却処分をすることが出来ません。
※一人でも売却反対者がいれば、事実上処分出来ない。 - 共有の土地の上に建物を建てる際、全ての土地持ち分に抵当権設定をすることが非常に難しいため、建物を建てづらいです。
- 各持分の処分は、各持分所有者の一意により可能ですが、市場に於いて、第三者が買主になることは、まずありえません。
一方、「親子（子一人）共有」「夫婦共有」の場合は、一般的に意思統一がしやすく、生計を一つにすることも多いため、「兄弟姉妹共有」に比べて、格段に不動産を活用しやすい所有形態です。
土地分割・分筆
比較的大きな土地をお持ちの方には、土地を物理的に分けてしまうという選択肢があります。
分け方には様々あり、その方法や配置によって価値が上がったり下がったりしますので、土地の価値が不公平にならないように分ける必要があります。
等々、検討しなければならないことが多々ありますので、不動産業者や建築業者など、専門家にご相談することをおすすめいたします。
売却処分（換金）
不動産を所有し続けるという当初の意図とは違い、泣く泣く売却処分をせざるを得なくなることもあります。
できるだけ高い価格で売却したい場合、その土地を欲しい買い手が誰なのかによって、価値は変化します。
買い手の種類としては、一般消費者、一般事業者、不動産業者（実需要分譲マンション業者・投資用分譲マンション業者・戸建て建売業者、一棟物賃貸物件建売業者）等があり、それぞれ得意としている土地の大きさや形状、道路付け、地域などが異なります。
的確にターゲットの買い手を想定できる不動産業者でないと「どのように土地を売れば良いのか？」「将来も考えながら、どこの土地を売り、どこの土地を残せば良いのか？」等のアドバイスは出来ません。
各種専門家
一言に「相続」といっても、必要に応じて様々な作業が発生します。その時、各専門分野ごとに経験豊富な専門家の知り合いがいる方であれば問題ありません。
しかし、そういったケースは稀で、その都度、各相続人が少ない知識と人脈の中で手探りしているケースがほとんどです。まずは、最寄りの信頼できる不動産業者を作っておくと何かと便利です。
専門分野と適任職
- 相続コーディネーター／ 不動産業者・税理士・司法書士
- 遺言作成／司法書士・公証役場
- 相続税／税理士・公認会計士
- 測量・文筆・合筆／土地家屋調査士
- 建築相談・建築確認申請／建設業者・建築士
- 建築工事／建設工事業者・施工管理技士
- 不動産の売却処分／宅地建物取引事業者（不動産業者）
- 有価証券の売却処分／証券会社
- 保険契約の処分／保険会社・保険代理店・税理士・ファイナンシャルプランナー
- 裁判・訴訟／弁護士