一般に投資用不動産は、収入が安定的に継続する商品として、投資商品の中でもミドルリスク、ミドルリターンの商品と思われがちですが、どのような融資と組み合わせるかによって、投資商品としての性質がかなり変化します。
ご存じの通り、日本は土地本位制とも揶揄されるように、不動産を担保にする事により、比較的容易にまた、比較的多額の資金を金融機関から調達する事ができます。つまり、1億円（表面利回り8％）の投資用不動産を自己資本1,000万円で買える可能性もあるということです。
この場合、投資効果の分母は、自己資本の1,000万円となり、融資利用によるレバレッジ効果により
ＮＯＩ－返済金＝100万円ならば、100万円÷1,000万円＝10％が自己資本に対する投資の成果とみなすことができます。
このように、不動産投資を行う際、自己資本と借入金を組み合わせることで、全額自己資本で投資した時より、自己資本に対する投資利回りが向上する効果のことがレバレッジ（てこの原理）効果と言われるものです。
しかし、購入資金を融資に頼りすぎるのは危険です。というのも、不動産投資には、賃料等の変動や突発的な修繕費などの維持経費、事業用融資における変動金利（原則）が付きものだからです。
収益における余剰部分があまりにも低い計画をたてると逆ザヤ・持ち出しという現象が発生しやすくなります。ミドルリスク、ミドルリターン商品だと思って購入した不動産が、自己資金と借入資金のバランスによって、ハイリスク、ハイリターン商品どころか、購入数年後には、ハイリスク、マイナスリターン商品にもなりかねません。
また、金融機関・金融商品ごとにも性質が分かれ、金利は、都市銀行 < 地方銀行 < ノンバンク < …という傾向があり、融資枠・不動産担保評価は、都市銀行 < 地方銀行・信金等 < ノンバンク < … という傾向があります。
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