借地のはなし(前編)

不動産/建築関連用語
不動産/建築関連用語

不動産の賃貸借というと、一軒家やアパート、マンションの1室など建物や部屋の賃貸借を思い浮かべませんか?
実は不動産の賃貸借は建物だけでなく、土地でも行われています。

土地を借りること、又は借りた土地のことを『借地』と言います。そして建物の所有を目的に土地を借りる時に設定されるのが『借地権』です。

借地権とは何か

そもそも土地を借りるための権利には地上権賃借権の2種類があります。

地上権

他人の土地において工作物又は竹木を所有する為にその土地を支配し、使用する権利(民法第265条)

  • 地主の承諾を得なくとも自由に第三者へ転貸や譲渡することが可能です*抵当権の設定もできます
  • 地代について法律で義務付けられてはいませんが、かかることもあります
  • 地上権設定登記の必要があります
土地の賃借権

民法第601条の規定に基づき、他人の所有物を借りて使用収益することが出来る権利。*民法601条は様々なモノに対する賃貸借の規定ですが、ここでは土地に限ってお話しします

  • 地代がかかります
  • 他人へ譲渡転貸する、又は建物を建替える際には、地主の承諾が必要になります。
  • 抵当権は建物にのみ設定することが出来ます*実務上地主の承諾を得る必要があります

地上権でも、土地の賃貸借でも『建物を所有する為に』土地を借りた場合、借地借家法の管轄となり『借地権』となります。
 

*借地権は建物の所有が前提です。例えば資材置き場や青空駐車場等にする目的で借りたとしても、借地権にはなりません

借地権の種類

借地権は契約を締結した時期や契約形態によって3種類に分かれます。

1.旧法借地権

大正10年(1921年)に制定された借地法に基づく借地権。平成4年(1992年)8月1日以降の借地借家法に基づく新法借地権と比べて、借主の権利が強い借地権です。

特徴

建物の構造によって契約期間(存続期間)が異なる
・借地人は地主に契約の更新、建物再築による期間の延長、期間満了時の建物の買取りを求めることが出来る

*地主が更新を拒絶したいときは、正当事由(「どう考えても、その理由なら地主が土地を自分で使うために返してもらえるよね」というくらいの理由)が必要です
契約期間の定めがある場合:期間満了時に建物が無いとき、地主が期間満了後遅滞なく更新に対して異議を唱えることで、契約は終了する
*異議を唱えないと法定更新となります
・建物がぼろぼろになって役に立たなくなる(朽廃する)と借地権は原則として消滅する
*堅固建物は30年以上、非堅固建物の場合は20年以上の契約期間が定まってた場合、契約期間内は消滅しないとされています
*滅失(火事や災害などで建物が大きく破損したり、無くなってしまうこと)の場合、借地権は消滅せず、借地人が契約期間を超えて存続するような建物を新たに建てた場合、地主が遅滞なく異議を述べないときは、堅固建物は30年、非硬固建物は20年借地の契約期間の延長が認められています

借地借家法が施行されると旧法は廃止になりました。しかし旧法で締結した借地契約は自動的に新法へ切り替わるわけではありません。その為、減少傾向ではあるようですが、今も圧倒的に数が多いのは旧法借地権になります。

2.新法普通借地権

平成4年に制定された借地借家法に基づく借地権。旧法と同様に、契約を更新して借り続けることが出来ます。
借主が契約更新を求めたら、地主は基本的にその求めを断ることは出来ません。*正当事由がある場合は出来ます

旧法との違い

・建物の構造による存続期間の違いがなくなり、一律30年以上になった。
*契約更新後は、1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上となります
・地主が更新を拒絶する際の正当事由の内容が明確になり、立退料を払うことでも正当事由と認められるようになった

平成4年に制定された借地借家法では『一度貸すと永遠に返ってこない』といわれた旧法と比べて地主の権利が保護され、土地を取り戻す具体的な方法が加わっています。

前編はここまで。
中編では借地の契約形態の最後の一つ、『定期借地契約』についてお話しします。

『借地のはなし(中編)(後編)』はこちらからどうぞ↓

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