売買や相続などの際に、『境界』という言葉を聞いたことがあるかもしれません。
界という言葉から、何かの範囲を指すのだろうなと推測できますが、一体何を指すのでしょうか。
境界とは何か？
何かと何かの境目の事を境界と言います。土地においては土地と土地との境目が境界になります。
土地の境界には『公法上の境界』ともう一つ、『私法上の境界』の２種類があります。
- 公法…国家と国民の間の規律および国家の規律を行う法律の事。代表的な例として、憲法・行政法などがある。
- 私法…対等な人と人の間の関係を規律する法律の事。代表的な私法の例として、民法・商法などがある
公法上の境界=筆界
登記簿において、土地は『筆』（ひつ）という単位で表します。土地の登記簿謄本や公図などでは「一筆の土地」「二筆の土地」と数えます。その為、公法上の土地の境目=筆の境目なので筆界と呼びます。
筆界は所有者同士の合意等で変更することはできず、筆界の変更には手続きが必要になります。
現在法務局に納められている土地の地図(公図）の多くは、明治時代の地租改正にともなって作られた図面を基にしています。
現在とは測量技術や図面作成技術が違うので、あまり正確とは言えない場合もあります。
私法上の境界=所有権界
私法上の境界は所有権と所有権の境目のことを言い、隣接地の所有者間で合意された境界線になります。これを所有権界と呼びます。
民法上の占有や所有権等によって決定されるものなので、当事者間の合意で変更することもできます。
＊一般的に『境界』というとこの所有権界のことを指します
筆界と所有権界は基本的には一致するものですが、何かの理由で不一致になっていることもあります。そのままにしておくとトラブルに発展する可能性があります。
筆界と所有権界を一致させるには
例：
『2つの土地の筆界が曲がっており、お互い使いにくい状況だったため、話し合って所有権界を変更した』というような場合
特に紛争などがない場合の手続きには下記のようなものがあります。
分筆・所有権移転登記
土地家屋調査士に依頼し、それぞれの土地を分筆してから、分けた部分の所有権移転登記を行うことで筆界と所有権界を一致させます。
境界確定をする
以前に行われた地積調査の際に、隣の土地所有者が境界立合いを拒否した、又は行方不明だった等の理由で筆界が確定できず、筆界がはっきりしてない土地もあります（筆界未定地と言います）
この場合、基本的には土地家屋調査士へ依頼し、境界確定測量を行います。
＊但し、相手が立会ってくれない、行方不明等の理由で確定できない箇所がある場合、後述の『筆界特定制度』を利用することもできます
紛争があるとき
筆界特定制度を利用する
- お隣と境界線の認識が異なる
- 筆界の確認に隣地の所有者が立会ってくれない
- 隣地の所有者が行方不明
上記のように筆界の位置に争いがある場合に利用できるのが筆界特定制度です。
2005年（平成17年）の不動産登記法改正時に新たに創設された制度で、土地所有者の申請に基づき、筆界特定登記官が筆界調査委員の意見を踏まえて筆界の位置を特定する法的な境界確定の手続きとなります。
＊新たに筆界を求めるのではなく、実地調査や筆界測量を含む様々な調査を行い、過去に定められたもともとの筆界はどこなのかを明らかにしていきます
・専門家が調査する
民間から選ばれた土地家屋調査士や、弁護士等の筆界調査委員からの測量や調査します。
調査委員の報告や意見等を踏まえて、法務局の担当官(筆界特定登記官）が筆界を特定します。
・裁判よりも期間が短く特定でき、費用も軽減する
- 期間…半年～1年程度＊状況によっては、もっとかかる場合もあります
- 費用…土地の価格によって異なります→東京法務局HP『筆界特定制度に関する”よくある質問”』 ＊別途測量の費用がかかる場合があります
筆界特定が申請されると相手方に対し、『筆界特定の申請がされた旨』の通知が届きます。
申請した申立人も相手方も筆界特定の調査に立会い、筆界の位置などについて主張することが出来ます。
相手方が立会いを拒否した場合でも、調査と測量は行われ、筆界は特定されます。
また、筆界特定されると対象の土地の表題部に記録されます⇒
- 法的な強制力は無い為、筆界確定訴訟を行い、裁判所が筆界特定と異なる結論を出した場合、裁判所の結論が優先される
- 先に筆界確定訴訟を行っていた場合は、利用できない
- 隣人の了解なしに境界標を設置することはできない
4.境界確定訴訟
その土地を管轄する地方裁判所に裁判を申立てて、境界確定をする方法です。
判決が出るまでに通常2年程度かかります。
裁判所は、公図との整合性、境界の目印となるものの有無、過去の利用状況、面積等を総合し、『公図上の境界が、現地ではどこになるか』を決定し、判決書で示します。
＊当事者の主張に縛られない為、当事者のどちらも主張していない境界線が設定されることもあります
判決により筆界が確定され、以降は筆界について争いの申し立てはできなくなります。
＊筆界は公法上の境界の為、当人同士の合意等で変更はできず、和解をしようとしても無効になります。
- 筆界特定制度と比べて、費用と時間がかかる（裁判費用+土地家屋調査士への依頼費等、期間は一般的に2年程かかります）
- 裁判後の隣地との関係に遺恨が残る場合もある
- 筆界についての決定であり、所有権界の確定ではないので、注意が必要＊筆界特定制度で特定された筆界も同様です
所有権界を確認する
所有権界確認訴訟
所有権の及ぶ範囲がどこまでなのかを確認する裁判。占有による取得時効等も審理されます。
当事者同士の和解も可能です。
＊所有権界は明確になりますが、同時に筆界が確定し、公図が訂正されるわけではないので注意が必要です。公図の訂正をするには、土地の所有者同士が協力して確定測量図を作成し、法務局に申請することになります
筆界特定制度などの公的な制度ではありませんが、土地家屋調査士に仲裁に入ってもらい、当事者同士が話し合って問題を解決する方法もあります。＊費用はお互いに分担します
境界に関する専門家である土地家屋調査士が間に入ることで、所有権界を話し合い、合意ができたら、そのまま確定測量図を作成することも可能です。
よく似ているようで、実は異なるのが筆界と所有権界。但し、それぞれは密接に関わるものでもあります。
トラブルになった場合には、どちらか一方の問題を解決すれば済むものでもなく、解決に時間がかかることもしばしばです。
後々の無用なトラブルを避けるためにも、筆界と所有権界は一致させておくのが望ましいといえます。
境界について書いています。こちらもどうぞ↓
下記のサイトもご覧ください↓
- 政府広報オンライン『筆界特定制度』：https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201112/3.html
- 法務省HP『登記-不動産登記-』：https://www.moj.go.jp/MINJI/fudousantouki.html
- 日本土地家屋調査士会連合会HP：https://www.chosashi.or.jp/
