売買契約と同様に、賃貸借契約でも契約に先立って重要事項の説明を行います。この説明は借主と不動産会社で行われる為、どんな説明をしているのかあまりご存じない家主様（以下貸主）も多いのではないでしょうか。
今回は賃貸借の重要事項説明について貸主側から見た注意点などを中心に考えてみたいと思います。
建物賃貸借契約の重要事項説明
賃貸借契約の重要事項説明は、売買契約と同様に契約に先立ってその不動産の特性や、契約条件等といった契約締結の判断材料になるような事項を宅地建物取引士が借主に説明し、借主がその建物や契約内容について充分に理解したうえで、契約を結べるよう行うものです。
この重要事項説明で使う書類が重要事項説明書です。
＊宅地建物取引業法第35条で定められている規定に従って作成するので、『35条書面』と呼ばれることもあります
重要事項説明書の内容は大きく分けると『物件の概要』と『契約の内容』の二つの内容から構成されます。
1.物件の概要
①…ここは、以下の事項が書かれています。
- 物件の概要(所在、構造、面積など）
- 貸主
- 登記簿に記載された事項
- 法令上の制限（都市計画に関わる法律などに基づく制限＊新住宅市街地開発法、流通業務市街地整備法、新都市基盤整備法等）
- 借地であるかどうか
- 貸室の用途や仕様について
①.所有権にかかる権利に関する事項…差押登記や所有権移転仮登記等の登記がある場合はここは『有』になります⇒これらの登記があると後々借主に迷惑がかかる可能性が高く、通常、仲介業者は賃貸の仲介を行いません（弊社も同様です）。入居者を募集するときはまず登記の抹消をお願いします。
②.登記記録に記載された事項…相続登記、住所変更登記等はしているか
③.専有部分の用途その他の制限に関する事項…住居使用と事務所使用では固定資産税や消費税の取り扱いが変わります。当初、住居用で登記をしていて、借主の希望により事務所使用等をする場合、状況によっては固定資産税の住居用地の特例措置が使えなくなることもあるので、注意が必要です。
＊消費税と家賃のかかわりについて書いています。よろしければ、ご覧ください⇒『消費税について～インボイス制度のはなし②～』『賃貸経営とインボイス制度～インボイス制度のはなし③～』
・所有権以外の権利…抵当権等
抵当権とは…金融機関などからお金を借りるにあたり、金融機関側が返済を確保するためにあらかじめ土地や建物を担保として設定しておくこと。
具体的には ⇒借入れ金の返済ができなくなったら、担保として設定されている土地や建物を売りに出し（競売）、売却したお金を返済に充てます。
②…電気、水道、ガス及び排水設備についてと、室内の設備状況等が書かれています。
残置物がある場合…
前の入居者が自分で設置していて、転居先では使わない等の理由で残していった設備を残置物と言います。
残置物であっても貸主がその部屋にあることを認め、撤去せず置いたままにしていれば、その設備の所有権は貸主にあるとみなされます。その為、残置物であっても故障した時等の修理義務は原則貸主にあるとされます。
残置物の責任を借主に任せる場合、きちんと特約で記載し、重要事項説明で借主へ説明する必要があります。
③…管理の状況が書かれています。
例：
- 貸主の自主管理なのか
- 委託しているか否か⇒委託しているならばその管理会社の名称と所在等
④…その他の事項(下記の内容が書かれています）
- 石綿使用調査、建物状況調査、耐震診断の実施状況
- 宅地造成等規制法に関する事項
- 水害ハザードマップについて
- その他建物、貸室についての備考
- 特約
・石綿使用調査、建物状況調査（インスペクション）の実施状況…どちらも調査や診断を義務付けるものではありません。実施の有無と、実施していた場合その結果の説明が義務付けられています。
＊2018年4月1日に宅建業法の一部が改正になり、以降の重要事項説明では、『建物状況調査の有無』の説明が義務付けられています
・造成宅地防災区域…宅地造成工事規制区域外の造成宅地で、地震などにより崖崩れ、土砂の流出など災害が発生する恐れがあるとして都道府県知事が指定した区域＊東京都内で指定区域はありません
・津波災害警戒区域…津波による河川氾濫、内水氾濫等の警戒避難体制を整備すべきと指定した区域＊東京都内で指定区域はありません
・土砂災害警戒区域…土砂災害の可能性が予想されると都道府県知事が指定した地域 ＊東京都では15,492ヶ所（2021年11月11日現在 この他に他の区市町村境から跨る指定区域有）中野区は21ヶ所、杉並区では7ヶ所指定されています
・水害ハザードマップについて…2020年8月より重要事項説明で水害リスクについての説明が義務化されました。
＊杉並区は防水法第14条2に基づく雨水出水浸水想定区域及び第14条の3に基づく高潮浸水想定区域は未指定の為、洪水ハザードマップのみ作成しています
水害ハザードマップについて詳しくはこちらをご覧ください⇒『水害ハザードマップのはなし』
賃貸借契約の重要事項説明の概要部分では、建物の所在や構造、登記事項、用途、法令等の制限等といった、その地域や建物に関係する内容が書かれています。
特に相続登記や住所変更登記を長期間おこなっておらず、所有者の氏名や住所が不自然であったり、増築したけれど未登記の部分があるなどで、仲介業者からの説明が複雑になるような場合は、仲介業者も不安になりますし、説明を受ける借主側も契約を結ぶことに不安を感じることもあるでしょう。
賃貸物件も商品です。不安を覚えるような商品であれば、商品力が低いとみなされても仕方ありません。
現在登記は義務ではないので、おこなっていないからといってペナルティがあるわけではありませんが、貸主、借主双方が安心して契約を結べるよう、出来るだけ現状に即した、すっきりした内容であるほうが良いでしょう。
＊2021年4月不動産登記法が改正され、相続登記と住所変更届が義務化される法案が公布されました。2024年4月1日から施行になります。
詳しくはこちらをご覧ください⇒『不動産登記法改正＆相続土地国庫帰属法のはなし』
売買契約の重要事項説明についてこちらで書いています↓
区分所有建物の契約の際の重要事項説明について書いています↓
下記のサイトもご覧ください↓
- 国土交通省HP：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html
- 不動産ジャパンHP『不動産基礎知識』：https://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/index.html
- 社）全日本不動産協会HP：https://www.zennichi.or.jp/
- 杉並区ＨＰ：https://www.city.suginami.tokyo.jp/index.html
- 中野区ＨＰ：https://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/index.html
- 東京都建設局ＨＰ『土砂災害対策』：https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/jigyo/river/dosha_saigai/map/kasenbu0102.html
