不動産の売買又は賃貸借契約を結ぶ場合、どちらの場合でも、宅建業者は申し込みから契約締結までの間に『購入または賃借予定者に物件に関わる重要な事項を説明しないといけない』という決まりがあります。この説明を重要事項説明と言います。
この重要事項説明について、どのような内容なのか、また説明を受けるときにはどのような点に注意するのかを考えてみたいと思います。
重要事項説明とは何か
重要事項説明とは、契約に先立って行われるその不動産の特性や、契約の内容等の説明を言います。
不動産の取引は権利関係や取引の条件等複雑なことが多くあります。当然ですが一般の買主や借主は知識や経験の不足から、不測の事態により損害を被る可能性があります。
そこで宅地建物取引業法では、仲介をする不動産業者に説明義務を課し、『契約を結ぶかどうか判断する材料になるような事項』について前もって説明し、買主、借主が充分理解して契約の判断をすることが出来るようにするためのものです。
＊重要事項説明に使う書類を重要事項説明書と言い、宅地建物取引業法の第35条の内容に従って作られています。（その為、重要事項説明書は35条書面とも呼ばれます）
売買契約の重要事項説明書
重要事項説明書には、右に挙げたような内容が書かれています。
- 取引物件に関する事項（土地・一戸建て等/マンション等の区分所有）
- 取引条件に関する事項
- その他の事項
＊重要事項説明書の内容は宅地建物取引業法によって定められていますが、書式によって記載方法等の違いが多少あります。ここでは国土交通省のＨＰで見ることのできる『重要事項説明の様式例』に従って見ていきます。
第１面
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説明をする宅地建物取引士…重要事項の説明は宅地建物取引士のみ行えます。『誰が説明したのか』が書かれています。
物件の概要…土地、建物の所在地や面積などが書かれます。
パンフレット、販売図面等と面積、構造等が違っていないか確認＊面積などは、ローンの要件や税金の軽減措置に関わる場合もあります
対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
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1.登記記録に記録された事項…登記簿に書かれている所有者や、権利について書かれています。
「所有権に係る権利に関する事項」と「所有権以外の権利に係る事項」の二つの部分に分けられます。＊重要事項説明書の書式により異なりますが、だいたい『有』又は『無』で記載されます
- 所有権に係る権利…差押え登記、所有権移転仮登記等があるときは『有』になります
- 所有権以外の権利…抵当権や地上権（他人の所有する土地を使う権利）等があるときは『有』となります
所有権に影響する権利の有無
『有』の場合は、きちんと抹消されているのか、または抹消時期の確認＊通常、決済又は引き渡し迄に抹消することが前提です
2.都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要…建物の用途の制限（都市計画法の用途地域等）、建物の大きさなどの制限、敷地と道路との関係（建築基準法）等について書かれています。
建物の建築、または建て替えの際に、どんな用途の、どの程度の規模の建物が建てられるのか、高さや建築面積の制限などを確認
敷地が接している道路の長さが２m以上あるのかないのか、幅が何メートルなのか＊接する道路の種類や間口、幅によっては、セットバック、道路位置指定が必要だったり、そもそも建物を建てられない場合があります
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（2）（1）以外の法令に基づく制限…景観法、農地法など、都市計画法・建築基準法以外の法令がある場合、ここに書かれます。
3.私道に関する負担など…物件が私道に接している場合、物件に私道部分が含まれるのか、含まれる場合はその面積や位置、負担金の有無等が書かれています。
4.飲用水・電気・ガスの供給施設と排水施設の整備状況…飲用水等インフラについての整備状況、公営なのか私営なのか、整備予定があるのか、負担金の有無等について書かれています。
道路、飲用水等の各種インフラは、物件の利用に大きな影響があります。
- 設備の有無、未設備の場合は誰が整備するのか、その時期
- 利用にあたって特別な負担金又は将来的に改修が必要なのかどうか
上記の点等の確認が重要です。
5.宅地造成または建物建築の工事完了時における形状・構造等…対象不動産が造成中の土地や、新築物件で建築途中の時には、完成時の建物の概要が書かれます。
できれば細かな仕様等がわかる資料を見ながら説明を受け、完成後の建物がイメージできるようにしておくと、トラブルの防止になります。
6.建物状況調査の結果の概要…既存物件の場合、建物状況調査（宅建業法で規定された既存住宅の調査）を1年以内に実施しているかどうか、実施している場合はその概要について書かれています。
7.建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況…下記の書類の有無が書かれています。
- 建築基準法に適合していることを示す書類
- 新耐震基準への適合性を確認できる書類
- 新築時及び増改築時に作成された設計図書類
- 新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書に該当する書類 等
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8～10.…契約の不動産が造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域に指定されている地域か否かが書かれています。
11.水害ハザードマップにおける当該宅地建物の所在地…水防法に基づく水害ハザードマップの有無、契約の不動産の位置について書かれています。＊通常は水害ハザードマップの該当部分に印がついたものを提示されます。
＊水害ハザードマップについて書いています。興味のある方はご覧ください⇒『水害ハザードマップのはなし』
12.石綿使用調査の内容…石綿（アスベスト）使用調査の有無が書かれています。
アスベストは、かつては保温断熱の目的で吹付が行われていましたが、1975年より原則として禁止になっています。
購入する建物が1975年以前の建築で、調査結果の記録がある場合は、内容を十分に確認しましょう
13.耐震診断の内容…購入予定物件が、昭和56年6月1日の建築基準法改正以前の通称「旧耐震基準」で建てられた建物で、一定の耐震診断を受けている場合はここに記載されます。
＊耐震と中野・杉並区の耐震化事業について書いています。興味のある方はご覧ください⇒『耐震化支援事業～耐震のはなし②～』
14.住宅性能評価を受けた新築住宅である場合…購入予定物件が住宅性能評価を受けた新築住宅である場合、性能評価書の有無等が記載されます。
重要事項説明の後編はこちら↓
区分所有建物の重要事項説明について書いています↓
賃貸住宅の重要事項説明について書いています↓
下記のサイトもご覧ください↓
- 国土交通省HP：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html
- 不動産ジャパンHP『不動産基礎知識』：https://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/index.html
- 社）全日本不動産協会HP：https://www.zennichi.or.jp/
- 独）国民生活センター：http://www.kokusen.go.jp/wko/index.html
